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Infoservice unserer Fachspezialistin für Immobiliensteuerrecht

Für Fragen zur steuerlichen Behandlung bei Vermietung oder Eigennutzung Ihrer Immobilie steht Ihnen unsere Spezialistin für Immobilienbesteuerung mit Rat und Tat zu Seite.

• Vermieter im Visier der Steuerbehörden
  Die Finanzbehörden interessieren sich verstärkt für die Geschäftsaktivitäten privater Vermieter. Die Steuerfahndung der Finanzbehörde Hamburg hat nach einem mehrere Jahre andauernden Rechtsstreit erreicht, dass die Plattform Airbnb ihre Daten von Vermietern zu steuerlichen Kontrollzwecken offenlegen musste. Dem Fiskus waren daraufhin Daten von 8000 privaten Gastgebern aus Deutschland mit Vermietungsumsätzen von 137 Mio. USD mitgeteilt worden. Durch die Datenauswertung konnten im Jahr 2021 und 2022 bundesweit Mehrsteuern von rund 4 Mio. EUR festgesetzt werden. Nun hat die Steuerfahndung Hamburg nachgelegt, um an aktuellere Daten des Portals zu gelangen. In einem aktuellen Datensatz sind jetzt die Einkünfte von 56.000 Gastgebern mit einem Umsatzvolumen von mehr als 1 Mrd. EUR enthalten. Die Daten werden an die Steuerverwaltung der einzelnen Bundesländer zur Auswertung übergeben. Fazit: Wer seinen Wohnraum vermietet hat, sollte schnellstmöglich für Transparenz sorgen. Um beim Finanzamt reinen Tisch zu machen, empfiehlt sich häufig eine strafbefreiende Selbstanzeige einzulegen. Hierzu sollten Steuerpflichtige vorab unbedingt Rücksprache mit dem steuerlichen Berater halten.
• Ist ein behindertengerechter Gartenumbau als außergewöhnliche Belastung zu berücksichtigen
  Der BFH hat mit verschiedenen Urteilen den behinderungsbedingten Umbau einer Motoryacht und die Aufwendungen für die Anschaffung eines größeren Grundstücks zum Bau eines behindertengerechten Bungalows nicht als zwangsläufigen Mehraufwand für den existenzbedrohenden Wohn- bzw. Grundbedarf anerkannt. Der BFH hat in diesen Urteilen die Aufwendungen als Folge eines freien Konsumverhaltens angesehen. Aufwendungen sind als außergewöhnliche Belastungen dann abzugsfähig, wenn sich Steuerpflichtige ihnen aus rechtlichen, sittlichen und tatsächlichen Gründen nicht entziehen können und soweit sie den Umständen nach notwendig sind und einen angemessenen Betrag nicht übersteigen. Die Ausgaben können dann abzugsfähig sein, wenn Umbauarbeiten des existenznotwendigen Wohnumfelds notwendig werden.
• Vermietung an nahe Angehörige
  Bei der Vermietung an nahe Angehörige musste bisher die Mindestmiete von 66% der ortsüblichen Miete verlangt werden um die vollen Kosten für das Vermietungsobjekt absetzen zu können. Die Grenze wird nun von 66% auf 50% herabgesetzt. Beträgt die Miete mehr als 50%, aber weniger als 66%, wird wieder das Erfordernis einer Totalüberschussprognose eingeführt. Wird nach der voraussichtlichen Berechnung ein Totalüberschuss erwirtschaftet, ist der volle Werbungskostenabzug auch bei einem Mietbetrag von 50,01% der ortsüblichen Miete möglich.
• Sonderabschreibung für Immobilieninvestitionen!
  Die Große Koalition hatte im Koalitionsvertrag steuerliche Maßnahmen um den freifinanzierten Wohnungsbau angekündigt. Besonders für den freifinanzierten Wohnungsneubau im bezahlbaren Mietsegment sollen steuerliche Anreize geschaffen werden. Dazu soll bis Ende des Jahres 2021 eine befristete Sonderabschreibung eingeführt werden. Sie soll zusätzlich zur linearen Abschreibung über vier Jahre fünf Prozent pro Jahr betragen. Diese Absichtserklärung soll nun mit einem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus politisch umgesetzt werden. Hierzu hatte das BMF am 29.8.2018 einen entsprechenden Referentenentwurf in die Ressortabstimmung gegeben. Es bleibt abzuwarten, in 2016 ist bereits ein ähnlicher Gesetzesentwurf gescheitert.
• Mieteinnahmen steuerlich optimal gestalten.
  Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66% der ortsüblichen Marktmiete, ist die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Beträgt das Entgelt mindestens 66% und ist die Vermietung auf Dauer angelegt, gilt die Wohnungsvermietung als voll entgeltlich.
  Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 6.2.2018 kann es bei der Vermietung möblierter oder teilmöblierter Wohnungen zur Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete erforderlich sein, einen Zuschlag für die Möblierung zu berücksichtigen. Die Überlassung von möblierten Wohnungen sind regelmäßig mit einem gesteigerten Nutzungswert verbunden. Ein Zuschlag für Möblierung ist dann zu berücksichtigen, wenn sich der Zuschlag aus einem Mietspiegel oder aus dem am Markt realisierbaren Zuschlägen ermitteln lässt.
• Wie erfolgt die Besteuerung einer Immobilie bei Eigennutzung innerhalb der Spekulationsfrist
  Eine Ausnahme von der Besteuerung eines Spekulationsgewinns gilt für selbstgenutzte Immobilien, die im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Die Voraussetzung liegt vor, wenn die Immobilien in einem zusammenhängenden Zeitraum genutzt wird, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt.
  
  Für Fragen zur steuerlichen Behandlung bei Vermietung oder Eigennutzung Ihrer Immobilie steht Ihnen unser Infoservice Immobilien und unsere Spezialistin für Immobilienbesteuerung mit Rat und Tat zu Seite.

• Kann eine leerstehende Immobilie bei der Steuererklärung berücksichtigt werden?
  Die steuerliche Anerkennung einer zeitweise leerstehenden Immobilie ist in der Regel möglich. Kann eine Wohnung dauerhaft nicht in einen betriebsbereiten Zustand versetzt und vermietet werden, hält der BFH es jedoch für rechtmäßig, wenn vom Fehlen der Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen wird.
• Schuldzinsen können auch nach der Veräußerung einer Immobilie abziehbar sein!
  Sind Schuldzinsen auch nach der Veräußerung der Immobilie abziehbar? Mit dieser Frage hat sich der BFH beschäftigt. Schuldzinsen, die auf Verbindlichkeiten entfallen, die der Finanzierung von Anschaffungskosten eines zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzten Grundstücks dienen, können als Werbungskosten abziehbar sein (BFH vom 20. Juni 2012 – IX R 67/10).
  - Die Schuldzinsen sind abzugsfähig, soweit diese auf Verbindlichkeiten entfallen, die zur Finanzierung von Anschaffungskosten eines zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzten Wohngrundstücks dienten und
  - soweit die Darlehens-Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können.
• Aufwendungen für die Erneuerung einer Einbauküche bei Vermietung
  Der Bundesfinanzhof hatte in der Vergangenheit die Auffassung vertreten, dass die in einer Einbauküche verbaute Spüle und ein Küchenherd als Gebäudebestandteil anzusehen sind. Die Aufwendungen für die Erneuerung dieser Gegenstände waren somit als Erhaltungsaufwand steuerlich sofort abziehbar.
  
  Nunmehr geht der BFH davon aus, dass Spüle und Kochherd keine unselbstständigen Gebäudebestandteile mehr sind. Er begründet dies mit der geänderten Ausstattungspraxis. Die einzelnen Elemente einer Einbauküche sind demnach ein eigenständiges und zudem einheitliches Wirtschaftsgut mit einer Nutzungsdauer von 10 Jahren. Die Aufwendungen für die komplette Erneuerung einer Einbauküche (Spüle, Herd, Elektrogeräte, Schränke) in einer vermieteten Immobilie sind folglich im Wege der Abschreibung steuerlich zu berücksichtigen.
• Immobilienverkauf – private Veräußerungsgeschäfte
  Während private Veräußerungen, nach mehr als zehn Jahre nach dem Kauf (§ 23 Abs.1 EStG) in der Regel nicht der Besteuerung unterliegen gehören die Veräußerungen von Grundstücken, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt zu den privaten Veräußerungsgeschäften, die der Besteuerung unterliegen.
  Steuerfreie Veräußerung von Immobilien:
  - Wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als 10 Jahre beträgt
  - Wenn das Grundstück im Zeitraum seit Anschaffung bzw. Fertigstellung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde
  - Wenn das Grundstück im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;
  (Von einer Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ist auszugehen, wenn der Eigentümer das Haus bzw. die Wohnung selbst bewohnt oder die Wohnung einem Kind im Sinne des § 23 EStG überlässt.)
  
  

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